סקר הנדל"ן המניב של c&w

סקר הנדל"ן המניב של c&w להשקיע בניו יורק, ברזיל, הודו ויפן בלעדי ל"כלכליסט" דותן לוי 24.04.12 פירמת הנדל"ן הבינלאומית קושמן וויקפילד מעריכה כי מזרח ומרכז אירופה ימשיכו להוביל את הצמיחה ביבשת, ומציעה לשים לב להודו וליפן בגלל שוק המשרדים הצומח. ישראל תשמור על יציבות, אף שהמוסדיים פוזלים החוצה. היקף הפעילות בנדל"ן מניב בישראל עתיד לרדת במהלך 2012 לעומת 2011, כך עולה מניתוח תחזית השקעות של פירמת הנדל"ן הבינלאומית קושמן וויקפילד (C&W) אשר הגיעה לידי "כלכליסט". דו"ח החברה מסקר את ענף הנדל"ן בעולם כולו ומקיף את שוק הנכסים המניבים, הכולל בעיקר מבני תעשייה, מסחר ומשרדים. ב-2011 עמד היקף העסקאות בשוק הנכסים המניבים בישראל על 520 מיליון יורו, צניחה של 50.2% לעומת 2010. השוק המניב המקומי התאפיין אשתקד בהיקפי השקעה נמוכים, בעיקר לנוכח מחסור בנכסים איכותיים לרכישה ועקב ירידה בשכר הדירה בכמה שווקים. מרבית המשקיעים חיפשו את הנכסים המוגדרים כ"קלאס A" (פרימיום), ולכן נכסים ברמה נמוכה יותר סבלו מחוסר ביקוש - דבר שהפחית מאוד את מספר העסקאות. להערכת C&W, מרווח הביקושים שבין נכסים ברמה גבוהה לבין נכסים ברמה נמוכה יותר עתיד להתרחב עוד יותר ב-2012. לפי הניתוח של קושמן וויקפילד, שוק הנדל"ן המניב של ישראל ימשיך גם ב-2012 להתאפיין ברוכשים סולידיים שישתדלו להימנע מסיכונים מיותרים, ימתינו להזדמנויות ויחפשו בעיקר נכסים בסיכון נמוך עם שוכרים לטווח ארוך. "הרוכשים בישראל מחפשים נכסים שיהיה קל להשכיר אותם ובלוקיישנים טובים. כבר לא קונים כל דבר והבררנות רבה. אם עד לפני כשנתיים נכס עם תשואה גבוהה היה נחטף, היום הרוכשים חשדניים ומבררים קודם למה התשואה גבוהה והאם יש פגם כלשהו בנכס", כך מסביר אופק גבאי, שותף ומנהל מחלקת השקעות באינטר ישראל יועצי נדל"ן, נציגתה של C&W בישראל. כאשר מחברים את דבריו של גבאי לירידה בהיקפי המימון ההערכה המתקבלת היא שהיקפי העסקאות בשנה הקרובה יהיו נמוכים לעומת 2011. מנגד, בשנה הקרובה יתדלקו את השוק יזמים שירצו להעלות את היקף ההון העצמי על ידי מכירת נכסים או קרקעות שרכשו לאחרונה. כך או כך, בדו"ח של C&W נכתב שקהל הלקוחות העיקרי יהיו המוסדיים שנמצאים בחיפוש מתמיד אחר הזדמנויות. ארה"ב, גרמניה ובריטניה יעדים מועדפים על ישראלים מחוץ למגרש הביתי, ההערכה של נציגות C&W בארץ היא שהישראלים ישקיעו בשנה הקרובה ביעדים מוכרים כמו ארה"ב, גרמניה ובריטניה, אך יקדישו משאבים חדשים גם להשקעות נדל"ן בברזיל. מדינה זו מתפתחת במהירות, במיוחד על רקע האולימפיאדה שתתקיים בריו דה-זנרו ב-2016. מלבד זאת, ברזיל נחשבת אטרקטיבית בגלל ירידת החוב הממשלתי, שיעורי האבטלה הנמוכים יחסית והתרחבות מעמד הביניים. "ברזיל, שרק לאחרונה עקפה את בריטניה והפכה לכלכלה השישית בגודלה בעולם, מסומנת על ידי לא מעט משקיעים כמדינה בעלת פוטנציאל רב להשקעות של זרים, ובהם גם חברות נדל"ן וגופים מוסדיים ישראלים אשר חלקם כבר פועלים לחיפוש הזדמנויות בשוק זה", אומר גבאי. הגופים המוסדיים, כלומר בעיקר חברות ביטוח, גמל ופנסיה, נהנים מזרם הפקדות קבוע, ועם שחקני הנדל"ן הגדולים במשק הישראלי הם ימשיכו להוות את עיקר המשקיעים בחו"ל. מגמת ההשקעות בנדל"ן מעבר לים תלך ותצבור תאוצה, מאחר שחלופות ההשקעה בנדל"ן הישראלי הולכות ומצטמצמות. עם זאת, נכון להיום ישנם קשיים בקבלת מימון לעסקאות בברזיל. גבאי מתייחס גם לשכנה הצפונית של ברזיל ואומר כי "לפי מרבית ההערכות, ארה"ב הגיעה לפני כמה חודשים לתחתית ונראה כי הדרך למעלה מובטחת. עיקר ההשקעות במדינה הן בתחום המגורים והמשרדים, ומתרכזות בחוף המזרחי". לגבי אירופה, גבאי סבור כי "גרמניה הולכת ומסתמנת כמדינה החזקה בגוש היורו ומשקיעים רבים מסיטים לשם השקעות בתחומי המגורים והמסחר. באשר לבריטניה, היא היתה ותמיד תהיה מרכז השקעות הנדל"ן העולמי. עם זאת, המרווחים הפיננסיים בין התשואות לבין עלות ההלוואות הצטמצמו ולפיכך המשקיעים לא ממהרים לחתום על עסקאות חדשות במדינה. מבט עולמי: מחצית מההשקעות הן באסיה שנת 2011 התאפיינה בעלייה של 14% בהיקפי ההשקעה הגלובליים בנדל"ן מניב כך שהסכום המצרפי הגיע ל-727 מיליארד דולר (808 מיליארד דולר, אם מביאים בחשבון מבני מגורים להשכרה). צפון אמריקה בלטה עם זינוק של 52% בהיקף הרכישות של נכסים מסחריים לעומת 2010. באמריקה הלטינית הזינוק עמד רק על 9%; ובאזור אסיה והפסיפיק חל כמעט קיפאון - עם עלייה של 0.5% בלבד בהיקף הרכישות של נדל"ן מסחרי לעומת 2010. עיקר הזינוק נרשם בחצי הראשון של 2011 ואילו החצי השני התאפיין בהאטה בביצוע עסקאות. מבדיקת הערים המובילות עולה כי ב-2011 ניו יורק עקפה את לונדון בהיקף ההשקעות בנדל"ן מניב (28 מיליארד דולר לעומת 27 מיליארד דולר בהתאמה) ובטוקיו עמדה ההשקעה על 18.6 מיליארד דולר. הגלובליזציה נתנה את אותותיה גם ב-2011 כאשר המשקיעים הזרים בכל אזור הגדילו את השקעתם ב-28% לעומת 2010. זאת בשעה שאצל המשקיעים המקומיים בכל אזור חלה עלייה של 10% בלבד לעומת השנה הקודמת. אסיה נותרה היבשת שריכזה את היקף ההשקעות הגדול ביותר - 50% מכלל ההשקעות העולמיות בנדל"ן מניב, מהם כ-74% היו עסקאות בקרקעות. המדינה עם ההיקף ההשקעות הגדול ביותר - שנה שלישית ברציפות - היתה סין. בניתוח סקטוריאלי, ענף מבני התעשייה רשם את הצמיחה הגבוהה ביותר בפעילותו - בשיעור של 42% לעומת היקף ההשקעה ב-2010. אחריו ניצב מגזר נכסי המסחר עם צמיחה של 26% לעומת השנה הקודמת, בעיקר הודות לעסקאות שבוצעו באמריקה. סקטורים אחרים כמו משרדים ומלונות עלו בשיעור נמוך יותר, של כ-19%. ב-C&W מעריכים כי למרות האווירה השמרנית ברוב הסקטורים להשקעה בנדל"ן מניב, המחצית השנייה של 2012 תתאפיין בעליה של כ-20% בהיקפי ההשקעות לעומת המחצית הראשונה, וזאת בזכות שיפור הביטחון בשווקים, העלייה בהיצעים, חזרתם של קרנות ובנקים לפעילות עסקית שגרתית ומימון חוזר של נכסים. להערכתם, היקף ההשקעות הגלובלי בנדל"ן מניב יגיע ל-805-815 מיליארד דולר (לרבות השקעות בנכסים מניבים למגורים), סכום דומה לזה שנרשם ב-2011. את השנה הם מגדירים כ"שנת אתגר" ומעריכים כי לצד המשקיעים שיתמקדו בחיפוש אחר נכסים עם סיכון נמוך, הרי שהתשואות הנמוכות עשויות להפנות חלק מהמשקיעים לשווקים שבהם הסיכון (והתשואות) גבוה יותר. אירופה: המערב מושך, המזרח צומח היקף ההשקעות בנדל"ן המסחרי באירופה עמד ב-2011 על 126 מיליארד יורו, עלייה של 8% לעומת 2010. ההערכה היא כי ב-2012 ההיקף יהיה דומה ויגיע ל-128 מיליארד יורו לכל היותר. נתח ההשקעה של המשקיעים מחוץ לאירופה הגיע אשתקד לכ-35.8% מכלל ההשקעות בנדל"ן מניב, לעומת כ-33% ב-2010. בריטניה, גרמניה, וצרפת הובילו את השוק עם נתח פעילות של כ-61% מכלל ההשקעות ביבשת. הצמיחה המשמעותית ביותר ביבשת אירעה באזורים המתעוררים: שבעה מתוך עשרת השווקים הצומחים ביותר היו מדינות במרכז ובמזרח אירופה ובהן בולגריה, אסטוניה, סלובקיה, צכיה, הונגריה, רוסיה וקרואטיה. הערים האחרות שהופיעו ברשימת העשר המובילות היו צרפת, שוויץ ודנמרק. מבט כולל מגלה כי לעומת 2010, במרכז ובמזרח אירופה חלה עלייה של 76% בהיקף ההשקעות בנדל"ן מניב, לעומת עלייה של כ-3% בלבד בשווקים במערב אירופה. בהשוואה בין המחצית הראשונה לשנייה, במערב אירופה נרשמה צמיחה של כ-20% לעומת קיפאון בהשקעות במרכז ובמזרח אירופה. יבשת אמריקה: המפתח נמצא בברזיל באמריקה הלטינית נרשמה אשתקד עלייה של 9.3% בהיקפי ההשקעה בנדל"ן מניב לעומת 2010, כאשר ברזיל היתה המפתח להנעת השווקים - בעת שריכזה יותר מ-70% מההשקעות ביבשת כולה. באופן כללי, 2012 צפויה להיות חיובית, אך פחות מוצלחת מ-2011 לנוכח פתיחה אטית של השנה. כמו כן ב-C&W ממליצים לבחון לעומק את ההזדמנויות שמציגה מקסיקו בתחומי הקמעונאות, המשרדים והתעשייה. לגבי צפון אמריקה בכלל וארה"ב בפרט, מומחי ההשקעות של C&W ממליצים לבחון השקעות בנכסי פרימיום בערים משניות שלהן היסטוריה רציפה של פעילות כלכלית, מתוך הערכה שהן יהיו הסנוניות שיבשרו על התאוששות כלכלית במדינה. להערכתם, החיפוש אחר נכסים תעשייתיים וקמעונאיים במיקומים אטרקטיביים יימשך. נוסף על כך, משקיעים שלא יצליחו למחזר הלוואות וייאלצו להיפרד מנכסים, ייצרו הזדמנויות טובות למי שירצה להיחשף לשוק המניב בצפון אמריקה. אסיה והפסיפיק: אי-התאמה בין מוכרים לקונים אמנם 2012 רשמה פתיחה חלשה, אך בשוק קיימת ציפייה לצמיחה משמעותית בהמשך השנה הודות להמשך הצריכה המקומית. בשלב זה השוק מתאפיין בחוסר התאמה בין דרישות המוכרים לאלו של הקונים ולכן הפעילות נעצרה בכמה מדינות. מנגד, עלויות מימון נמוכות עם מדיניות בנקים שמרנית ימשיכו לעודד את המשקיעים ולשמר את יציבות השווקים. בהמשך השנה ייתכן שנראה ירידה זמנית בשכר הדירה בענף המשרדים הודות לסיומם של פרויקטים רבים במקביל, אך החל מהמחצית השנייה צפויה צמיחה בעיקר בזכות רגולציות מקלות שמקדמות כמה מדינות. במיוחד מציינים בקושמן אינדיקציות חיוביות להשקעות בהודו וביפן, שבהן ההערכה היא ששוק המשרדים הגיע לתחתית ועתיד למשוך אליו קרנות ריט רבות. לקריאת המאמר המלא: http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3569054,00.html