מיחזור משכנתאות

לאחרונה אנו עדים לתופעה הולכת וגוברת בשוק המשכנתאות בארץ. יותר ויותר לווים, אשר לקחו הלוואות משכנתא בעבר, מבצעים מיחזור להלוואות המשכנתא. משמעות המושג "מיחזור" הנה פירעון ההלוואה הקודמת באמצעות לקיחת הלוואה חדשה.
הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהריבית על הלוואות המשכנתא ירדה מאד בתקופה האחרונה, גם בגלל הירידה המתמשכת של הריבית במשק, עליה אחראי בנק ישראל, וגם בשל ירידת הריבית על ההלוואות בחו"ל – משם מגייסים הבנקים בארץ חלק נכבד מן הכסף המשמש אותם למתן הלוואות משכנתא ללווים מקומיים.
הריבית על המשכנתאות נעה כיום סביב שיעורים שבין 4.5% ל – 5.5% והיא צפויה לעלות בחודשים הבאים.
עובדה זו הופכת את ההלוואות החדשות להרבה יותר אטרקטיביות- כך למשל, מי שלקח הלוואה בריבית של 7% לפני 5 שנים יכול לחסוך סכום לא מבוטל של כסף, אם ימחזר את ההלוואה באמצעות הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר בשיעור 5.5%. וכשמדובר בהלוואות בהיקפים של מאות אלפי שקלים החיסכון הזה כולל הרבה הרבה כסף. רק לשם המחשה, אם נשווה בין 2 הלוואות על סך 500,000 ₪ כל אחת, נמצא כי החיסכון בהחזר החודשי מגיע ל 464 ₪ ובאופן מצטבר עד סוף חיי ההלוואה מדובר בחיסכון של עשרות אלפי ₪:

סכום ההלוואה	500,000 ש"ח	500,000 ש"ח
שנים	25	25
ריבית שנתית	7%	5.5%
החזר חודשי	3534 ש"ח	3070 ש"ח

אז מה עושים? ממחזרים?
למרות האמור לעיל לא תמיד עדיפה אפשרות המיחזור. הדבר תלוי בין השאר בסוג הריבית. אם לקחנו בעבר הלוואה בריבית קבועה אנו נחויב לשלם לבנק "קנס" השווה להפרש בין הריבית הנמוכה לגבוהה, מה שהופך את כדאיות עסקת המיחזור למוטלת בספק, וזה עוד לפני חישוב העמלות הקשורות בתהליך המיחזור. לעומת זאת, אם חלק מהלוואת המשכנתא נלקחה בריבית משתנה, בה לא קיים "קנס" שכזה, כדאיות המיחזור גדלה והולכת, בהתאם למשקלה של ההלוואה בריבית משתנה מסך הלוואת המשכנתא.
לסיכום, לפני שנמחזר הלוואת משכנתא כדאי לנו לאסוף מס' פרמטרים ולחשב את גודל העלות מול גודל התועלת הצפויה מן המהלך :
1. סך יתרת ההלוואה.
2. שיעור הריבית על הלוואת המשכנתא הישנה (קבועה ומשתנה).
3. שיעור הריבית על הלוואה המשכנתא החדשה כפי שמוצע ע"י הבנק (כדאי מאד לעשות סקר בנקים ולהתמקח).
4. עמלות הקשורות בתהליך המיחזור (דמי ביול, פתיחת חשבון ומעבר בנק וכו').