תמ"א 38

אנחנו גרים בבניין דירות בן 35 שנה ומתכננים לחזק אותו לפי תמ"א 38, ניגשנו לברר מה זה אומר. קודם כל מה זה תמ"א 38, ובכן – תמ"א היא תוכנית מתאר ארצית וכתוכנית מתאר כזו היא מכתיבה אופי של בניה מסויים, שנכון ליישמו בכל מקום בארץ כאשר רוצים להשיג את המטרה הנקראת מטרה 38. מהי מטרה זו – שיפוץ בניין לפי תוכנית מתאר ארצית 38 מתמקדת בחיזוק המבנה לצורך עמידה ברעידות אדמה. 

הלכנו ובדקנו וגילינו כי ישראל היושבת על קו השבר הסורי האפריקאי סובלת לסירוגין מרעידות אדמה בינוניות שעד כה לא עשו שמות כמו אצל שכנתנו הקרובה תורכיה (שם קו השבר ממש מתנגש ביבשת אסיה). אבל מחקרים אוניברסיטאיים של מכונים אקדמאים בארץ צופים שגם ישראל תספוג רעידת אדמה גדולה, אך אין כמובן לדעת מתי זה יקרה. בשנת 99 הוקמה ועדת היגוי ממשלתית לצורך טיפול בענין רעידת האדמה, בין השאר תוכלו לראות תשדירים בטלויזיה שנוגעים בענין זה והם פרי טיפולה של הועדה. בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית חדשה המאגדת המלצות והנחיות לחיזוק מבנים בכדי שיעמדו בעת רעידת אדמה בעומס. 

כיוון שחיזוק מבנים הוא הוצאה כלכלית לא מבוטלת ודורשת גם תקופת אי נוחות ארוכה יחסית, ישבו וחשבו בועדה שכדאי להציע תמריצים נכונים בצד תוכנית המתאר והנחיותיה, בכדי שדיירים כמונו יקחו את זה על עצמם ולא יחכו לסבסוד ממשלתי, שמי יודע אם יגיע אי פעם. בין התמריצים הכלכליים המוצעים למי שרוצה ליישם את תמ"א 38 על מבנה מגוריו: הוספת יחידות דיור והרחבת דירות קיימות. כך שניתן בעצם לממן חיזוק ושיפוץ של הבניין במחיר תוספת דירות בקומות העליונות שהקבלן המחזק יקבל, ימכור וירוויח מהן. בדקנו ומצאנו שכתוצאה משיפוץ לפי תמ"א 38 ערך הדירות בבניין יעלה ב-15-30% וזה בהחלט משמעותי.

לפני שמתחילים יש לבדוק שהבניין שלנו אכן רשאי לעבור חיזוק ושיפוץ תחת התוכנית

בדקנו ומצאנו שהבניין מאוייש ואינו סתם מחסן ולכן הוא עומד בקריטריונים, כמו כן, הוא מעל קומותיים, נמצא על מגרש של מעל 400 מ"ר ולא עומד להריסה.

למעט שיפוץ וחיזוק המבנה לקראת רעידת אדמה, ניתן וכדאי לבצע גם את התוספות הבאות ויש להחתים את הקבלן בעת סגירת העיסקה על הדברים הבאים: תוספת של מעלית נוסעים והתאמתה למבנה, הוספת חדרי ממ"ד לכל הדירות בהן חסרים חדרים כאלו. שיפור חדר המדרגות, שיפוץ של חזית המבנה, חדר האשפה, החניה והחצר, הרחבת דירות קיימות והוספת מרפסות שמש בהתאם לאישורי העירייה או המועצה המקומית/אזורית. 

בודקים שהבניין נבנה לפני 1980 ועורכים סקר בין הדיירים לראות אם יש רוב לשיפוץ ושיפור המבנה. מתחילים בהליך המשלב היבטים משפטיים ולכן כדאי לשכור שירותי עו"ד ולהחתים את המסכימים על הסכם עקרוני להליכה לשיפוץ לפי תמ"א 38. פגישות עם יזמים בליווי עורכי הדין כדי לבחון הצעות לשיפוץ. חותמים על הסכם מול הקבלן בליווי ערבויות וביטוחים וצדדים משפטיים המייצגים גם אותנו, בעלי הדירות וגם את הקבלן ומתחילים.

לאחר שעברנו את כל השלבים חקרנו קצת בניינים אחרים שעברו את ההליך באופן דומה. גילינו שלמרות השיפוץ שעברו הם עדיין אל עמדו בתקן של עמידה בפני רעידות אדמה. גילינו שבפברואר 2011 גם המחוקקים גילו את זה וערכו תיקון לתמ"א 38. התיקון נקרא תמ"א 38/2. תיקון זה אומר שבניי שלא צפוי לעמוד בתקן לרעידות אדמה גם לאחר השיפוץ, ניתן להורסו ולבנות בנין חדש. הבניין החדש יבנה תוך שמירה על כל התקנים החמורים בנוגע לרעידות אדמה, הוספת חניות לכל הדיירים וכן ממ"דים. התיקון עוזר להרבה דיירים שהתנדנדו להחליט בעד ההחלטה שכן, באם הורסים את הבניין ובונים מחדש ערך הדירה יעלה שבעתיים מאשר בשיפוץ בלבד, כמו כן, יעשו לנו פינוי –בינוי ואז לא נצטרך לחוות את אי הנוחות של לגור בבית עטוי פיגומים ובמרכזו של אתר בניה. נחזור לדירה חדשה ומשופרת שערכה רב. מבחינתנו זה כמו לזכות לוטו.